送交者: 老中一号 于 2005-7-06, 00:12:31:
近期，媒体对上海的房价走高颇多非议，认为房价上扬后许多上海人都买不起房了，这话当然有一定道理，但是，房价的走高并不意味着上海市民都因为买不起房而处于“水深火热”的居住条件之中。我们就来“揭露”一下上海人买不起房的真相吧！
从人均6.6平方半到14.8平方米
1990年时，上海的相当一部分市民住房尚处于困难状态，那个时候，三口之家住45平方米的一室一厅算称是不错的条件了，因为上海市区居民的人均住房面积是6.6平方米。经过15年多的发展，尤其是自1997年以来，上海加快了城市改造步伐，房地产市场大发展，面向消费者的商品房大批建造、应市，许多上海的原住市民（指1997年以前在上海有户籍的市民）都购买了商品房，住房面积成倍扩增，因此，上海的人均住房面积到2004年底，已增加到了14.8平方米，增了一倍多，应该说，这一基本事实还是令人信服的，说明上海市民的居住条件得到了较大的改善。
上海目前“买不起房”的群体
毫无疑问，尽管有大批居民通过购商品房改善了居住条件，但尚有一批市民没有买房，仍住在老房子里，这批市民鉴于房价上扬的因素，目前属于买不起房的群体。总起来说，有以下几种：
一是原先有能力购房者但因住房尚属过得去，如四口之家住了60到80平方米，有两房一厅，但收入属于中等或略偏上，前几年舍不得花钱购房，现在有了第三代，尽管人均住房面积仍超过了全市的标准，但现在他们的明显地感到“挤”了。另一种情况是三口之家原先住35平方米到60平方米的家庭，现在孩子大了，或看到买了商品房的人家有大客厅书房电脑房，所以，便感到自己住得“挤”了。上述这两种家庭目前想购买外环线以内的商品房有点困难。而实际上，在2002年以前，他们是有能力购买商品房的，只需略为进行一点按揭贷款（20万元以下）即可。
二是原先没有能力购房的家庭，现在条件改善收入增加，如果房价在2001年以前的水平，他们能购房了，但现在房价上升较大，所以，这部分市民目前想在环线内购新商品房暂时还不具备可能性。
三是有少量积蓄或收入属中等水平的市民，他们在现在的房价水平上还买不起新建的商品房。
四是“双困家庭”（即吃“民政低保”和人均住房面积在14.8平方米以下的居住困难户），他们收入低，无力购房，甚至都不敢有自己的美好憧憬。
在买不起房的群体中，其中以积蓄在40元万之以下、目前家庭月收入在2000元至4000元之间的知识家庭（如研究机构和国营大企业的高级工程技术人员、事业单位的干部、教员等）最为紧迫，他们的人均住房面积肯定在15到20平方米之上，但他们家里没有书房客厅，孩子的单间过小，所以，他们的目标是在环线以内（最好是内环线）买三房二厅的新建商品房，但这种档次的房子现在他们没有能力买。因此，他们想买房的心情最紧迫，因而他们关于房价太高买不起房的声音也最响。
上海的住房保障体系可靠吗?
经过几年来的努力，上海建立了完善的住房保障体系，对各个收入层面的市民，实现了居者有其房的机制。也可以分几个方面来说说：
首先，对没有能力购房的“双困家庭”，实行“廉租房”的政策予以解决。上海对特困户的认定，这几年标准也在不断提高，原先是人均5平方米，后来提高到了6平方米，现在是7平方米，凡是在这一个标准内的居民家庭，均可享受“廉租房”政策，改善了居住条件，预计今年底将达到1.8万户。
其次，对“双困”线以上、但居住困难的公房承租家庭，采取了三种方式予以解决：（1）继续推行公房低租金和减免政策，上海目前全市有95万户家庭租住着3800万平方米的公房，其租金大大低于市场价位，全市平均租价每平方米仅1元左右。2004年，上海还对8万户低收入家庭实行减免房租，共减免租金2363万元，平均每户295元多。此外，上海还对愿购承租公房的家庭按最低价出售公房，从1993年来至今，全市累计出售公房8846万平方米，共163.81万套，占全市可售公房的80％。这批已售公房，每平方米售价仅1295元，由于它大部分都在内环线之内，现在这些房子已全部升值，每平方米达到5000元至1800元之间。（2）对原先有2户以上共住一个套内的“老公房”进行成套化改造。从1996年以来，上海已累计完成成套化改造面积320万平方米，受惠家庭10万户。今年又在启动对可进行成套化改造的550万平方米进行“抽户”改造。（3）实施“平改坡”。上海的平改坡，并非单纯是将老工房的平顶改为鲫鱼背屋顶就了事，而是有改善旧房功能、增加使用面积、维修更新设备、美化小区环境等许多内容。今年预计可以完成40多个小区、400万平方米。
再次，是对有购房愿望、但购买力受限的家庭，保障他们购买中低价商品房。今年上海将推出两个“1000万”即市政动迁配套1000万平方的房屋和中低价商品房1000平方米，估计这2000万平方米应市后，如平均按每户100平方米计，就将能满足20万个中低收入家庭消费者的购房需求。
住房保障多元化是必然的选择
目前，上海房价在中心城区确实较高，一般每套三房二厅面积在120平方米的房子，价位总在150万元人民币以上，于是，外界便开始妖魔化上海房价，认为老百姓买不起房，居住条件难以改善。其实，这种简单的推理逻辑是不对的。依我之见，一城市的政府给市民解决住房，并非只有让市民买自有房一条路，而应该多元化。
对暂时还不具备能力购房的新参加工作的年轻上班族，由于一般单位现在都没有集体宿舍了，所以，可以让他们租房住。
上海政府的多元化住房保障政策，实现了对城市居民的购房消费的梯次式。即经济状况优裕的群体购买高档商品房甚至别墅，经济条件中上水平的群体购买次高档商品房，经济状况处在中等水平的群体可以购买适合自己消费水平的中低档次商品房，经济状况处于中等以下水平的消费者可以购买小型商品房作为补充，也可以购买廉价的二手房。这几年，上海既建了许多中低档商品房，也建了一些高档商品房以满足海外或外地的有实力消费者的需求。同时，大力发展二手房市场、房屋租赁市场。我不赞成笼统地瞎嚷“上海房价太高”的说法，房价高不高，关键是是否物有值？应该放到市场经济条件下去研究。一个中等收入水平的家庭，面对市中心高档楼盘，哪能不说贵？这样的家庭有必要去买高档楼盘吗？在城市居民中，解决住房问题，买房也不应该是唯一的选择，可以租房嘛。事实上，上海在贯彻住房保障方面，是走了多元化道路的，从1997年以来，上海居民住房人均拥有面积逐渐增加，百万以上家庭已拥有2套房，老百姓享受到了住房政策的实惠，但现在却有一些人在媒体上妖魔化上海房产市场，这是很不公平的。
这，就是所谓“上海人买不起房”说法背后的真相报告。