◇◇新语丝(www.xys.org)(xys8.dxiong.com)(xys.ebookdiy.com)(xys2.dropin.org)◇◇ 　　说说美国的房地产税——从方舟子批周小平《梦碎美利坚》想到的 　　作者：揭草仙 　　方舟子因为一篇打假周小平关于美国生活的文章，《梦碎美利坚》，惹来在 中国被封网的横祸。周小平竟敢对于“美国物价”这种很容易查对的事实，扯下 弥天大谎，并且官方不允许对这种言论打假，真是太奇怪。难道这才是“敢扯大 谎者才能受重任”的某种官场“默契”？ 　　我自己在美国生活了快30年，应该说对美国情况有相当了解吧？如果美国真 如周小平所描述，我大概早就沦落到去街上讨饭去了。就怕要饭也没人给呀，因 为美国家庭中位收入到现在不过五万美元多点，谁有闲钱施舍给你？那么多人合 法非法地挤破头往美国跑，跑来要饭？为了提高中国人自己的强国信心，民族自 尊心，不能靠不顾事实贬低别人来树立吧，像过去听惯了的，"世界上还有三分 之二受苦受难的人民等待我们去解放"。 　　方舟子讽刺说周小平是“梦游（过）美国”，真是再恰当不过了。 　　如果说周小平是因为年轻缺乏经历说错了一些事情，那怎么理解他对事实错 得如此离谱？30多岁的“作家”，还真不应该说是太年轻了，他和我自己这代被 文革等各种政治运动耽误的人不同。37.7岁是诺贝尔奖获得者的平均年龄。30多 岁被称为“作家”的人绝对不可以在自己文章中对事实如此扯谎。难道这也是 “中国特色”？ 　　这又使我想起了文革时期钦点的一些刀笔手，以姚文元为代表。他们的笔杀 了多少人？他们有一个有好下场的吗？ 　　除了关于房地产税问题，我完全同意方舟子对周小平《梦碎美利坚》一文的 批驳。美国房地产税因为是各地方政府制定，相当复杂，就是在美国生活了长时 间的人，如果不加特别注意大概也不很清楚。笔者想在此谈谈这个问题。当然也 不敢保证既全面又没有错误。 　　美国房地产税率 　　方舟子说美国各州平均房产税率，从0.18%（路易斯安娜州）到最高的1.89% （新泽西州），全国平均1.04%，是对的，但这是各州的平均值。平均值虽然能 说明很多问题，但是也可能引起一些误解。比如，德州平均税率是1.81%，但是 德州最大城市休斯顿有两个县，覆盖市区为主的哈里斯县是2.3%，覆盖糖城为主 的另一个县，FortBend,是2.48%。 　　房屋是绝大多数家庭的最大财产。房地产税又是美国地方政府财政收入的主 要来源，一般占到50%上下。这个税必然成为屋主痛恨的负担。因此，房产税高 低会在买房者决策中起一定作用。 　　美国财产税不光是地方政府得以运作的重要财政来源，也是公立学校，公共 卫生系统，消防，以及为建造这片住房而建造的供水系统所发行的债券的本利支 付费用，等等。美国实行联邦制，无论开支和收入，各地（县市等）情况会有极 大不同。所以，以房价为基础的房地产税率差别会很大。就是同一个县，甚至相 距不远的两个地方，都可能有很大不同。一般是房屋“公平价格”的0%-4%。这 个“公平价格”是什么？它是假设两个虚拟的买主和卖主，他们和这座房屋没有 直接利益关系，对此房屋买卖愿意达成的成交价。所以说它既不完全和市场价格 相同，又会有一定关系。它绝对不会跟着房地产市场大起大落，不会“年年”变 -否则，这种“估价”需要耗费多少人力！ 　　美国人常说，人生不能避免的两件事是：缴税和死亡。极少会有人乐意缴税 的，但是绝大多数人都会完成自己纳税义务。既然纳税是不可避免的事情，纳税 人应该考虑的不是要不要缴税，而是下面两件事： 　　（1）税负是否合理？ 　　（2）税负是否公平？ 　　前一个问题其实就是质问政府是清廉又有一定效率，抑或效率低下，贪官充 斥因而横征暴敛？对于一个财政收支公开透明，税法需要民意机构（议会）批准， 允许纳税人质疑的政府，这应该没有太大问题。 　　第二个问题就是，对不同阶层，富人，中产和穷人，税收能不能起到一定的 调节收入杠杆作用，又不是“劫富济贫”，搞平均主义。 　　具体到以房屋价格为基础制定的房产税，当然体现了富人多交税的原则，富 人住房价值高呀。无房者不用交这部分是地方政府重要收入的税，应该说是对穷 人相当优惠的政策，不需赘述。不收房产税的中国就不同。房屋再高级，一人拥 有再多房屋，都不用交房产税。但是，羊毛出在羊身上，地方政府则主要通过卖 地得到财政收入。卖地却是真正的市场行为，土地由政府垄断，这决定了地价不 可能是“公平价格”。由此抬高的房屋价格却极大加重普通人，特别是年轻人以 及支持他们买房的家长的负担。 　　一般来说，房屋价格越高的地区，房产税率越低。房产税率高会加大炒房成 本，对于稳定房价起着杠杆作用。另外房地产税高低也一定和地方政府收取其它 税收，比如收入税，销售税等高低有关。德州没有地方收入税。这说穿了就是 “羊毛出在哪种羊，羊身上哪块地方”的问题。 　　笔者自从脱离了在美国租房住的历史后，买过三次房子。税率最高的一处房 子是3.85%。为什么这么高：这个封闭社区只有250户房屋却有大小五个人工湖， 靠抽地下水维持。在这个炎热的南方城市使用如此多地下水，你不应该多交一些 税吗？非常“有幸”的是，哈里斯县和fortBend县的分界线正好通过我的房屋， 各占多少比例，房契上写得清清楚楚。两县各种税率都不同。苦了我这个房主， 每年年末/年初要开出五张支票寄到不同地方：房地税，学区税各两张，再加一 张水税，就是为建水厂，铺设管道而发行的地方政府债券还本付息，社区越新， 这部分越多，老社区可能没有。因此你能想象美国税法的复杂，繁琐和细致。 　　周小平用的2.5%当然不是美国一般情况。全国平均才1.04%，你怎么能说美 国房产税是那么高？至于他说，买套房子住30年缴税就相当一模一样价钱再买一 套。简单算术都不会：2.5%X30=75%，“应该”是40年呀！40年呀，没有通货膨 胀，房价40年不变-你周小平唬谁呢？ 　　中国地方政府就不需要财政收入？羊毛出在羊身上，中国地方财政相当大部 分来自卖地收入，这特别是向未来买房者，特别是年轻人，抽税，不管你是穷人 还是富人，现在有没有房子。这种土地使用权只有70年。理论上说，70年后连土 地上房子它都有权力拆掉！ 　　拖延或不缴房产税可能造成的后果 　　周小平说：“一旦你交不起这些税，房子就会被银行收走并拿去拍卖抵债”。 除了方舟子指出的，不是银行，是政府外，周说的原则上是对的，哪个国家不是 这样？哪种市场行为不需遵守这个原则？“赖账”，特别是赖政府的账，在中国 允许吗？ 　　但是，周小平说的“一旦”，照字面应该理解为“立即”，至少“很快”吧？ 但是，美国不是这样。 　　在美国，房地产税是按年收，1月31日前付清。如果不按时缴纳会发生的事 情？大概会是这样-之所以说“大概”，因为美国按县政策执行，可能会有不同： 　　（1）一种类似的“高利贷”，一般以1.5%月息，强加到未缴的部分。还要 加一定的手续费。 　　（2）继续拖欠，6个月后政府会进行“taxsell”-向私人投资者拍卖“房屋 税务扣押权（propertytaxlien）”。一旦“税务扣押权”被卖出，则由该购买 人代向政府完成屋主缴税责任-政府由此脱身。当然它也可由政府 TaxCommissioner'soffice掌握。掌握了propertytaxlien就意味着掌握了房屋相 应可以抵押欠税加利息部分。propertytaxlien持有人可按政府规定的惩罚条例 向屋主继续追缴欠税和利息，直至向法院申请拍卖该房屋，取回所欠债务。 　　（3）“税务扣押权”被卖出，并不是说房屋所有权改变，只意味如果屋主 不缴清欠款，房屋价值一部分已经不属于屋主。屋主仍然握有房屋所有权，可以 继续住下去。但是惩罚性利息会把欠款放大很快。屋主信用也将被扣分很多-这 对在美国生活很重要。 　　（4）再进一步，过了几年，各地规定不同，“税务扣押权”所有人可以向 法院申请拍卖房屋。一旦批准，就可进行。拍卖得到的收入由“税务扣押权”持 有者扣除应得部分。可以想见，只要卖出价格，扣除费用，高于欠款，这种投资 会有丰厚回报-月息1.5%呀。并且，一般屋主都会为了保住房屋而设法还请欠款， 避免房屋被拍卖。当然，投资人也可能面临损失：如果因为某种原因，房屋拍卖 所得不能抵欠款的话。故而这种做法叫做“投资”。 　　不交纳房地产税可能导致丢失房屋是事实。但不是“一旦”，而可能是几年。 并且既不会是银行，也可能不是政府去拍卖。当然，如果屋主同时有房贷不付， 房子会被银行拍卖，因为房贷欠款一般会比房地产税要高许多，并且需要按月还 贷。 (XYS20141102) ◇◇新语丝(www.xys.org)(xys8.dxiong.com)(xys.ebookdiy.com)(xys2.dropin.org)◇◇