俺去年这时候假设他五年后想换大房子，没想到一年后就到处看房了，准备把他最近和未来多赚的钱交给卖方人保管。昏上的“伟大祖国”真是日新月异，俺高兴呀！

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闲聊中土房地产：权力与资本的寻租游戏

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送交者: 校长 于 2009-08-26 15:20:35:

俺在2002年左右认准中土房地产将进入一个二十年的大牛市，2003年开始不断买入，至今颇有斩获。过去几年俺的牛市观点不断受到别人的挑战，连老中一号也一度说“拥有超过一套房子的该出手了”。事实证明调整是暂时的，上涨是一定的。老中一号当时的 argument其实make sense, 只不过他只着眼于小cycle, 而忽略secular trend。这也许和他的“清零情结”有关 ---- 他相信长期来讲资本总会被权力清零。 中土历史上确实是这样，但判断“清零”在俺有生之年发生的概率很小。即使小概率事件发生，俺相信俺不会是最后一个跑的，总会有大批bigger fool跑在俺后头。

其他人反驳俺的那些观点大都不值一驳。最搞笑而且对外行最有迷惑性的是“不拥有土地只是租70年”的论点。学过 discount cash flow 估值法的人都知道，资产的价值大都在头70年，再往后的terminal value没剩多少。70年后的10000元比现在的10000元的present value差的远了去了。 而且俺认为70年后土地续期的成本会很低。原因很简单，政权拥有者也拥有房产，他们不会制定政策让自己多掏钱。另一个原因是，一栋大楼几十户上百户人家，土地续期成本最有可能是根据最穷几户人家的接受能力划定，因为权力也不想把穷人逼急了，那是自找麻烦。

俺的20年牛市观点是基于两个考虑。第一个是供给与需求的矛盾。中土的baby boomer 进入结婚生仔阶段，加上城市化进程，需求到2025年都不会降，而城市土地供给有限，价格自然会上升。这个道理容易理解。更重要的是第二个道理：无限的需求和有限的供给为权力和资本寻租提供了最好的平台。对于这样的机会，权力和资本会肯定不会放过，它们会携手把能赚的全赚走。

举个例子，比如沪上小资布鲁西，假设他是中层白领收入，一年赚个50万，权力抽成20万，税后剩30万，他能负担起200万的80平米房子。现在资本预测布鲁西5年后税后能赚50万，而且他还想换成120平米的大房子，也可以负担每平米4万，那资本就会打主意把布鲁西多赚的钱搂过来。资本现在就把好地段这种稀缺资源买下，等着布鲁西把他多赚的钱送过来。即使布鲁西不来，布鲁东也会来。当然布鲁西也不是冤大头，他现在也有一点资本，他的80平米小房子也会给他一些资本增值。对于没有资本的人来讲，那就对不起了，资本在你以后赚钱的时候会给你抽重税，除非你永远不买房。你也别当愤青怨社会，社会从来就不公平的。

再说权力。中央权力想“大庇天下寒士俱欢颜”，这符合她的统治利益，但中央权力利益和地方权力利益总是不一致的。地方权力的核心利益是财政收入最大化，这样大大小小的官吏们都有好饭吃。地方财政多了，官员可以给自己发更多的“防暑津贴”，可以修建更多的政绩工程以利于自己升官，还可以从政府支出中抽成拿回扣。房价上涨正好符合权力的核心利益。权力是地主，还可以随意转换土地用途，房价越高卖地收入越高。权力还可以抽税，交易价格越高税入越高。权力执行人还可以私下从土地交易金中提成，交易单价越高提成越多。总而言之，房价上涨符合权力的利益，而中土的历史表明，权力执行人会把符合自己利益的事情做好做足。

权力和资本联手寻租，这房价没有不涨的道理，应该涨到最后一个买房客所能承受的房价极限，或者是最后一个资本寻租客所能承受的风险的极限。幸运的是，目前买房客的承受力和资本的风险承受力在收入增长和流动性泛滥的推动下不断上升，这个极限点还在往上移动，看不到尽头。

这个寻租游戏的终点可能会在2020-2025年之间。那时候结婚人数减少，一些baby boomer 的父辈开始走了，一对夫妇可能拥有三套房，可他们只有一个孩子。供给和需求曲线发生巨变，房产上已无租可寻，资本权力同时退出，去寻找新的游戏。

游戏的变量是中央权力的制约。比如，开征高额房产税，提高资本寻租成本；将地方土地转让金全部收回中央，减少地方权力寻租动机；实施一户一房政策，等等。俺目前还看不到这些措施全面实行的可能性。

俺码这么多字不是撺掇你买房，千万别误会。俺这两天闲着也是闲着，码字自娱自乐。入市时机很重要，地段、楼盘选择更重要，大市涨也并不意味每个人都能赚到钱。反正，输赢都是你自己的判断，怨不得别人。