我关于群租的想法。


所有跟贴·加跟贴·新语丝读书论坛

送交者: mangolasi 于 2007-09-10, 15:54:08:

0. 关于群租该不该存在,如何存在

0.0 粗略来说,我是支持群租的。不仅是反对政府清理群租,而且认为群租本来是合理的存在。今天才知道原来上海政府居然曾打击过”小产权“房。房子本身本来性质是难以分割的商品,大部分是0/1交易,而价格贵而没有小房子的情况下,”群租“本来是一个智慧的解决办法,是市场自己对”没有小房子“这constraint的反应,本来就是这个constraint下最优的。至于”二房东“在这里挣了大钱的话(有按语,后面再说),也是他们应得的,因为他们看了市场的机会。只是感叹没有房地产商看到机会专门造一些间隔最适合群租的”大产权“房子,如果有,倒是一个比较好的投资机会。

0.1 业主集体和物业(受到业主集体的授权后)绝对是有劝反对自己社区存在群租的。要是大半的业主都反对群租的,剩下的不同意也只能靠用脚投票了。至于在得到大部分业主的授权后,物业是绝对有权干涉的--他们只是代表其他业主。不仅是群租这个问题,业主甚至有权决定什么样的新业主能进入某栋大厦或小区,因为很多时候,exclusiveness是某些地产值钱的原因。知道有不少人就是因为大厦的管理权(租客或外观或挑物业公司)而买了刚刚过半数公寓,然后他就可以挑租客而且要求其他人挑租客(比如要求两封来自专业人士的references),而有些租客偏偏就是愿意pay premium去这些挑剔的公寓里。

0.2 群租中的谁和谁
一般而说,物业对大部分业主负责。业主之间通过投票和物业有关。业主和二房东有关。二房东和租户有关。业主只通过二房东和租户有关。其他业主只通过物业再通过业主再通过二房东和隔壁租户有关。
0.2.0 要是小区的大部分业主不希望群租出现在本小区,该达成协议而且告诉所有业主的。而且这协议要包含违反后的罚款办法和一些防止措施(如业主出租要知会物业,让物业make sure租约中有关于租客sublet上的限制)。
0.2.1 要是小区对此没有规定的,业主本身也可以在租约中提及自己的意愿。
0.2.2 防止群租的人扮懵,明知本小区不允许群租的但要搏一下,到时只一句:“我向二房东租的,他没有告诉我这点”来撇清,虽然助长了bureaucratic,但可以是在封闭小区中的任何租屋不通过物业公司的同意不具法律效力的。而且群租的人自己也得会保护自己,签租约日期时,得清楚二房东向业主的租约expire在自己向二房东租约之后。
0.2.3 即使允许群租而业主本人愿意群租,租约本来也是要要求二房东和租户遵从物业公司的管理。
0.2.4 要是当初业主们没有想到规定自己小区不许群租,现在就得赶快制定,期间就得老实地吃亏,直到制定前的租约expire(我知道有catch,因为业主可以和二房东串通来改expire日期的,但如果expire日期太长的话,业主自己也有风险)。业主没有想到的但被租客利用的,expire后就得在合同上加上,期间得老实吃亏。谁叫你当初没有想到呢?

1. 政府在群租上应该的角色

1.0 其实政府除了要enforce业主间、业主和二房东间、二房东和租户间的合同,要做的还真不多,除了安全考虑外:消防,一定面积的能容纳多少人,潜建问题,改建后引起的问题(大厦随便打通可能有安全隐患,这不但只是群租,一般要是想“潮”的装修到处打通要大房间可能也有这个问题)。要是安全问题考虑了,合同中也没有什么问题,政府不该有任何立场。人家就是喜欢这个挣钱方式偏偏真的挣到钱吹咩。

1.1 不愿群租的但要是找不到二房东的话,也不用清理租客。相信绝大部分群租客都不是租十年八年的。租约期内没有理由赶人出街,expire时自己不续约,而且记得找二房东算账就是了。要是租客向二房东的expire日子比业主和二房东的expire日子要久,那才有理由赶人,因为租客想一个再没有权处理屋子的人租(等于有人告诉你给他10元然后随便在某个他没有任何权利的商店拿东西,你不当相信他),当自己找二房东算账。

1.2 物业要是得到大部分业主的授权,可以向不应租但租了给二房东的业主收钱,但没有权赶租客。业主要是有合同在撑腰可以自己赶,或物业公司或政府来帮手赶。

2. 关于政府强制不允许群租的concerns

2.0 狗拿耗子
2.1 人为地增加商业成本,工人被迫住大屋的话迟早会either造成人工的增加(工人流动,比如投奔南蛮)从而增加商业成本驱赶投资者(比如投资者更加喜欢南蛮),或其他消费行业的萎缩(工人不愿流动,住大屋也要守在上海)。
2.2 如果是全面禁止或书面上不是但de facto全面禁止的话,除了不按合同来办的人外,某些人在群租这个生意上正正当当地在某些不介意社区投资了的,谁知道某天政府会看群租者不顺眼呢。朝令夕改,叫投资者折钱--还是不该折的钱。寒心。
2.3 群租问题如果是积重难返的话,“打击”谁就有了“选择”了。这为公器私用提供空间,在中国的现实来说,很难说不是某些人收受钱财的途径。

3 具体颁布了的条文和对具体颁布了的条文的执行
我们要分清到底是具体颁布了的条文在禁止群租,还是具体没有颁布什么条文,只是执行的人曲解了拿着鸡毛当令箭。后者不是不可能的,而后者需要的不是抗议,而是打官司。没有心情google了。




所有跟贴:


加跟贴

笔名: 密码: 注册笔名请按这里

标题:

内容: (BBCode使用说明