JPMorgan CEO论坛
（2007年7月24日香港）

2007年7月24日，应JPMorgan邀请，王石董事长参加了该行举办的CEO论坛。王石董事长主要谈的话题是万科的文化和价值。投资者就行业、公司等提出了一些问题，现整理如下。
要点包括：
1、    18亿亩农田国策是战略性的，供需矛盾将持续。因此未来的产品将向两个方向发展：（1）提高容积率增加供应，房子高度增加；（2）住房单位小型化，总价控制，提高客户的购买能力。
2、    城市化率达到65%之前，需求将是刚性的，因此，看好未来20年的持续发展。万科将持续专注住宅。
3、    市场可能出现泡沫，日本的房地产泡沫在中国将难以避免，但希望泡沫不要太大。万科将通过推进工厂化生产来化解未来泡沫破灭带来的市场风险。
4、    到目前为止，政府的调控政策是有效的，如果没有调控，房价的涨幅将更加不可控，泡沫可能更大，所以，换个角度，宏观调控应该持续下去。

Q1、王石，您谈到未来公司要学习丰田，而不是本田，这是如何考虑的？

从汽车行业来看，我认为万科应该做丰田而不是本田，如果在谈体育用品，我认为万科应该耐克，而不是做阿迪达斯。原因是：
1.    本田的核心竞争力不是汽车，而是发动机。所以，本田借助它的发动机的核心技术，业务跨摩托车、汽车、小型飞机，只要是跟发动机相关的产品，本田都会做。而丰田的策略是做客户，做产品线。丰田汽车从高档到低档，通过品牌策略来区分。万科类似本田的核心技术，而万科只做住宅，因此，万科必须学习丰田，进一步延展我们产品线。过去，万科产品主要在中档和中高档，因此，我们需要把产品延伸到更高档，同时，也延伸到低端产品。目前万科有7个产品，我们要增加产品类型到至少11个系列。另外，我们要学习丰田以客户为中心的工作方法，不断在产品上合服务上创新。
2.    为什么要学习耐克，而不是阿迪达斯。因为耐克只拥有品牌，而产品生产是完全的外包。所以，这要考验它的社会资源的整合能力。过去，在万科的管理文化中没有妥协二字，但未来，可能应该学会妥协，跟合作伙伴的协同，整合社会资源。
3.    万科目前正处在一个转型期，从营销的万科转变成技术的万科。我们需要向优秀的企业学习，拿来主义。比如，我们要学习日本企业成熟的PC（预制混凝土结构）技术，全面引进日本专业。按万科研发的方向，还可能要在日本建立一家研究中心，未来2年，在万科的日本专家可能达到200位。

Q2、全国房地产价格涨得很凶，您在媒体也谈到泡沫问题，如何理解？

我在相关会议上谈到这个观点，我的大意是：目前的房地产是有泡沫的，有泡沫，就有破的一天，但什么时候会破，不知道，可能是2年，也可能是5年。万科作为一个开发商，我们要做的是随时应变可能的市场变化。在涨价的过程中，我们不但单纯地涨价，还要给客户带来附加值，比如给客户附赠一些有价值的东西。比如空调、烤箱等等，让客户感到不仅仅是涨价，而且还获得了价值。
如果房地产泡沫2年破灭，万科还没有准备好，公司的业务可能受到一定影响，但如果泡沫5年内破灭，万科已经做好了充分的准备，这就是万科的住宅产业化。因为工厂化将提高产品质量，获得更多市场，同时，工厂化将缩短开发周期，加快周转。
但我觉得，泡沫的问题不在于它是否会破灭，作为开发商，我们更关注的是行业的大的趋势，关注的本质是中国大的经济环境的变化和行业环境的变化。
房地产行业发展的核心是城市化。中国的经济继续发展，到65%的城市化之前，住宅的需求不会停止，经济发展，城市扩大，农地不能动用（18亿亩农田已经不保），因此，结果一定是城市的土地越拉越贵。所以，住宅将有两大趋势：（1）第一大趋势是城市的建筑会往高走，政府必须提高容积率，而目前万科的产品也符合这个规律，70%是高层，房子一定带电梯；（2）第二个趋势是房子的小型化，90-70政策是行政的，一刀切是不合理的，但我们应该看到核心城市，特别是经济高速成长、城市化速度快的城市已经进入小型化需求时代。而万科的新产品会在小型化上更多吸收日本和香港的经验。

Q3、万科未来很大的方向是工厂化，4~5年后，万科会有什么样的效果？

万科2000年成立建筑研究中心，开始工厂化的研究，今年开始在产品中正式应用，而世界上主要工业国家已经完成了工厂化的进程。中国一定要走这条路，但中国的问题是人工便宜，劣币驱除良币，导致发展速度可能缓慢。
工厂化的特点：高质量，以毫米计算，生产方式上是工人生产，大型机械施工。目前国内能够提供这种建筑方式的都是大型国企，民营企业的建筑公司基本不能做，上海建工集团是万科目前最大的工厂化合作伙伴之一。
美国和日本的工厂化有很大的差别。美国采用的是统一标准，而日本是大企业品牌。美国模式在中国很难复制，因此，美国都是独立住宅。而日本模式更加接近中国国情，但是，中国的其他企业是否愿意参与？这是一个问题。
中国的工厂化的风险是5年后，万科一枝独秀，可能推进速度缓慢，因为规模的缺乏可能导致风险。因此，极端的可能是不排除万科未来出现两个品牌，一是继续现在的盈利模式，自己买地，自己开发；二是增加一个“万科建造”的品牌，即，万科输出工厂化住宅，当然，万科本身不会去盖这个楼。
我们希望万科在5年内能达到50%的工厂化生产水平。

Q4、万科的发展速度的极限在哪里？可能遇到什么制约？

首先，市场是无极限的。是否会有其他企业赶上万科，这是有可能的，唯一的可能就是万科自己犯错误，不是市场问题，也不是被竞争对手打垮。企业到一定程度后，被打败的，不是因为市场和对手，而是你自己犯错误，比如999，盲目多元化；比如TCL，没有核心能力，更多是简单复制，而在国际化上，没有做好准备，就开始国际化收购。
万科可能遇到的瓶颈在哪里，有两点：
（1）如果按传统的施工方式，600亿可能是公司发展的瓶颈。因为在规模扩张的情况下，管理、资源、控制按现有模式操作，都难以复制，只有推进工厂化可以解决这个问题。
（2）万科要学会包容和妥协，整合社会资源。如果这个问题无法解决，发展将会非常有局限。
工厂化的瓶颈在哪里？有上下游资源整合的问题。我们很明确，万科的工厂化是开放性体系。这样是不是竞争对手很容易复制？万科的东西被别人学去了。我们的判断是，3年左右，可能会有企业跟进。但如果竞争对手仅仅是COPY万科的东西，那还是会比万科有所落后。从方法论上，工厂化有一个渐进和积累的过程，不是那么容易复制的。所以，我们希望更多的是，有一批企业跟着万科走。2015年，我们预计20%的住宅是通过工厂化来完成的。这样，对社会的贡献是很大的。
因此，万科更多的是战战兢兢地考虑未来如何做，社会资源的整合，总部管理架构的重新设计，推进人才精英计划等。

Q5、未来20年，如何看中国经济的发展？行业周期？

中国经济目前还处在从粗放向精细化过度的过程，在这个过程中，中国经济将持续发展，而城市化率到65%之前，住宅的需求将不会停止。因此，我们看好行业20年的持续发展。行业是否有周期？如果房价涨幅过大，可能会导致未来市场的压力。日本的泡沫经济在中国不可避免地要发生，但我希望的是泡沫不要那么大，尽可能减小。从这个角度，我认为政府到目前为止的行业调控还是有效的，如果没有政府的调控，房价的涨幅可能会更大。换个角度，政府的调控也将是持续的。
从国策的角度看，18亿亩是战略性的，因此，供需将是长期矛盾。所以，未来行业的的方向就是增加住宅的高度，通过提高容积率来增加土地供应，当然，不会达到香港这样的高度；另一个方向就是住宅小型化。

Q6、万科和华润未来的关系会如何发展？

我在OECD公司治理的会议上谈到过，一个上市公司国企的最佳持股比例不要超过30%，这是从管理架构、管理体系、激励薪酬、市场化程度等等角度来考虑的。
谈到华润和万科的关系，华润一直是支持万科发展的。但是如果华润希望未来将华润置地的资产并入万科的话，我们还是建议华润对万科的持股比例不超过30%。华润置地有商业物业，有人觉得这是强强联手，万科可以同时拥有住宅和出租物业，业务可以更全面，抗风险能力更强，但我不这样认为，我们的想法很明确，即使华润置地要跟万科合并，我们也会建议在合并后把这块出租资产卖掉，因为，万科只是一家专注做住宅的公司。

2007年7月24日香港