送交者: 最绿的青蛙 于 2006-4-06, 20:20:45:
团购流行不到一年 沪业主组织团退
2005-12-06 09:19:40 来源：理财周刊网络版作者：郭娴洁
“团购”这个词流行还不到一年，“团退”这个新词就出现了。
曾经因为抢到一个买房不惜排队十天十夜，不惜“贿赂”售楼小姐十万八万，不惜摇号争吵甚至打架PK，现在，为了把这个辛苦抢来的房子再送回去，这些购房者又站到了一起。
2005年11月25日，记者在上海浦东一个书报亭门口看到这样一幕：一对母女看着当天出版的《新闻晨报》上的一个房地产广告抱头痛哭，嘴里一直在说“后悔啊！后悔！”上前询问才知：这是一对温州来沪投资房产的母女，因她们半年多前花近万元/平方米买入的房产现在仅值6000元/平方米不到而潸然泪下。
记者看到这则广告具体内容为：地杰国际城二期E街坊——“欧泊时光”开盘，起价为5303元/平方米，均价6300元/平方米，比起今年4月第一期开盘的9000多元/平方米，地杰国际城目前的房价已经下跌近40%.
11月26日，在地杰国际城售楼处，40余名业主齐声高呼：“我们要团退！”一位林先生懊丧地对记者说：“就这么半年时间，四五十万元就莫名蒸发了！这可是我们的血汗钱！”
四次排队花费三万元得购房权
提起地杰国际城，现在的林先生虽是一肚子的窝火，恨不能立即将这个“烫手的山芋”扔得越远越好。然而，当初，为了能求得地杰国际城的一房，林先生可是历经坎坷和折磨：曾三次到售楼处排长队取号，一次雇人排队领号，却仍未摇到购房权，最后付了3万元才从售楼人员手中得到了一个购房权。
地杰国际城位于沪南路以东与华夏西路（中环）以南的御桥板块，是中环线上的超级大盘，总建筑面积约110万平方米，其中住宅约80万平方米左右，商业公建面积约30万平方米左右，规划分7期开发。地杰置业计划将在这块总占地面积100公顷的土地上，以“养生？文化？便利？精品”的理念进行一次长达10年的大规模造镇计划，导入人口将在3万以上。目前，第一期F街坊16万平方米已全部推出，第二期E街坊正在发售之中。
“去年10月，我经一位房产界朋友的介绍，开始关注地杰国际城。后来，我到实地考察了一下，觉得地理位置虽有些偏，但从其整体设计规划来看，却是接近于完美的：23万平方米的多功能生态公园系统，总绿化率达65%；规划有2所幼儿园，小学和中学各1所；25万平方米的商业和文体配套，520米的美式商业步行街，邮局、银行、酒店、大型超市一应俱全……”提起当年来看房时的经历，林先生的眼中仍有着憧憬。但接下来的买房经历却让他不堪回首。
“当时，上海的房价日长月大。地杰国际本说要在11月初就开盘，结果一再推迟，我们担心他会趁机涨价。去年11月，我接到售楼先生的预约登记的通知，称地杰国际城将在12月正式开盘，价格未涨，均价仍是6200元/平方米。”听到这一消息后，满心欢喜的林先生在开始接受预约的第一天一大早就揣了一大家子的5个身份证直奔售楼处，可一到售楼处一看，傻了眼，领号的人排得里三圈外三圈的。售楼人员说这只是领号，能不能买到房还要看摇号的结果，在规定期限内领到号机会是均等的。林先生想想也对，再看看这人山人海的架势，只得作罢了。第二天，林先生还是不放心，又一大早直奔售楼处，队还是排得老长，不过总算能看到队首，于是，林先生加入了排队大军。可这一排一直排到了下午才轮到林先生，他用5个身份证、交了5000元，终于领得5个号，号序为1900多号。
后来，林先生才得知，第一批共推出F街坊的226套房，却发出了6000多个预约号。几天后，地杰国际城开发商在浦东北蔡电影院组织了公证摇号，并在网上和售楼处公布了摇号结果。林先生的5个号并未中号，据说，地杰国际城的许多售楼人员也参加了摇号，但只有一人中号。
之后，地杰国际城在2005年1月、3月和4月分别推出F街坊的后三期，每一次林先生均满怀希望、一如既往地参与，开发商也一如既往地在北蔡电影院组织了公证摇号，而结果，林先生也是一如既往地落号。唯一变化的是，房价每一次开盘都要拉一个涨停板，从6200元/平方米到6800元/平方米，到7300元/平方米，再到第四批9000多元/平方米。“看着房价一路摸高，我的心都吊嗓子眼了。我老婆也一再怪我，说从2003年就要买房，房价都涨上天了，还是和老人挤在老公房里。”说起这，林先生很有些“悔不该”。
而在这时，事情突然出现了转机。“一天，我突然接到售楼人员的电话，称他有内部号，只要交3万元购号费就能买到房。当下，我有些怀疑，不是都是公证摇号，怎么还有内部号？是不是房子不好卖？当下，售楼人员说你不要别人还等着要。房子不好卖？告诉你下次开盘就是1万元/平方米。”林先生回忆说，在这样的“保证”面前，他买下了地杰国际的一套三室二厅，单价为9000多元/平方米。
其实，4月的房地产市场已经发生了风云突变，国家打出了抑制房价政策的“组合拳”，在此影响下，购房者开始出现分化。而地杰国际城第四批的购房者中，几乎所有投资客拿到号后最终都没有买房，而9000多元／平方米的价格显然已超过了自住购房者的“心理价位”，很多人干脆放弃了购买权。
业主参加“团退”
虽然，上海房产价格在4月之后节节后退，但由于地杰国际城没有新房源推出，没有价格比照，业主们显得还比较平静。
然而，到了今年10月，有消息传出第二期E街坊即将推出，价格竟然只有6000多元／平方米。这一消息传开后，业主们再也无法按捺不住了，有人在业主论坛上发起“团退”号召。这一号召立刻引起了业主们的呼应，提出退房要求的业主达到了70多户。
这些业主们迅速结成了“团退”同盟，并选出了4名业主代表，由业主代表与开发商展开谈判。然而，“团退”的“车轮战”，显然比结成同盟要艰难得多。
10月2日，10多位业主与开发商进行了首轮交涉。业主们提出要退房，开发商不同意，但称从情义上，愿意拿出一笔额外的资金来回馈F街坊业主，但具体方案有待商讨。让业主们回去等消息。
这一等就是一个多月，开发商方面仍是杳无音信。此时，业主们得知E街坊即将开盘，决定加快谈判进程。
11月17日上午，20名业主再次向开发商提出退房，开发商代表仍一口咬定不行。业主提出，退房不行，那就给予补偿，并提出具体方案：一、现金补偿；二、送装修；三、F街坊独享品质提升。
11月17日下午，2名业主在售楼处与2名开发商代表继续谈判。开发商代表称开发商已答应拿出额外一笔资金来回馈业主，但方案暂拿不出。业主提出要现金补偿，答复是该方案已遭地杰置业董事会否决，提议第三方案。但业主对如何体现出来品质提升且F街坊独享表示质疑。
11月19日上午，业主们再次就“品质差异化提升”与开发商代表商谈。但得到的答复是：这需要时间，具体方案出台要12月5日。另一位开发商代表则称：12月5日来不及，要12月25日。
开发商代表的态度再一次激起了业主们的愤怒，业主们认为“品质差异化提升”只会是一句空话，他们只接受退房和现金补偿。11月26日，E街坊开盘的第二天，41户业齐聚售楼处。然而，开发商似乎也早有所料，在售楼处贴一告示：售楼处只接受E街坊的售楼咨询，F街坊业主请到工程指挥处咨询。在工程指挥处，开发商代表称将于11月30日给予业主答复。
而对于开发商的一再推诿，业主们觉得应该采取强硬措施。“从10月开始，业主们就与开发商进行了10多次的谈判，但开发商方面每次出面的代表都不同，根本就没有诚意。”一位业主代表说道，“业主们已达成了一致：若开发商11月30日不给予答复，或答复不满意，我们将联合答名发信给开发商和银行，从12月3日将集体停止还贷。”
业主是否能单方面解约？
按照地杰国际城F街坊预售合同中的补充条款规定：在未交房前，若乙方（即业主）因自身原因提出解除合同，但必须征得甲方（即开发商）的同意，乙方须且必须支付总房价3%的违约金，若甲方的实际损失超过总房价的3%，则乙方须支付甲方的实际损失为违约金。
面对此项条款，地杰国际城业主究竟有无违约权？时下，沪上开发商对前期业主进行差价补偿或装修补偿的例子比比皆是，地杰国际城在高位买进房产的业主有无补偿权？业主即将做出的停止还贷的行为合法吗？
面对日益走低的房价，购房者只想拿回多支付的“冤枉钱”，或直接退房了事，这在情义上是可以理解。但上海四维律师事务所律师熊立民表示，在英美法系中强调定约自愿，签约双方签约自由，也违约自由，即只要支付违约金即可取得违约权。但我国的大陆法系是沿袭的德国法系，目前，我国还没有相关明确的法律法规支持这种退房要求。地杰国际城的业主如果选择违约，非违约方——地杰置业有选择权，他既可以选择同意解除合同，由对方支付违约金；也可以选择不同意解除合同，要求对方继续履约合同。
“根据我国法律，只有合同约定、法律规定和不可抗力等几种情况可以解除合同。而房价走势是一种市场行为。应该不在这三类情况当中，只有当地杰国际城开发商未履行合同，确实构成违约，业主才能以此作为合理理由提出退房。”熊立民说。
而对于差价补偿，熊立民表示如果开发商与购房者在合同上没有保价的约定，则开发商没有为购房者补差价的义务。但如果业主与开发商协商，并取得开发商同意也可以取得补偿。至于业主们准备采取的停止还贷行为，他认为是没有道理的，因为银行是第三方，与退房和补差价均无关系。
曾主动采取降价补偿、降价退房手段的某开发商指出，许多楼盘在高位时售出的房子数量很多，无论退房还是补偿差价，都需要相当大笔的资金。更关键的问题是这些房子退回到开发商手中，不仅很难卖到当初的高价，就是能否在短时间内变现都是问题。这对于销售缓慢、资金紧张而又面临年底结算大关的开发商来说，无疑是雪上加霜。因此，开发商是不会轻易答应退房和补偿的。
“目前，我们只有一种法律原则是对购房者的退房要求有利的，那就是公平原则。也就是说，购房者是可以以这一原则为法律依据，要求赔偿或退房。”另一位律师对记者说道。而目前社会各界的声音和开发商的考虑也已经体现了这一原则。“但是，最终能否退房或补偿差价，已经成为一个社会问题，这已经不是法律层面可以单方解决的了。”
（编辑：李广军）